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전세계약시 유의사항 현실적인 꿀팁!
말도 많고 탈도 많은 전세계약 우리가 그 피해를 보지 않기 위해 알아야 하는 기본적인 것들과 필수적인 것들을 이 글을 통해 알아보겠습니다! 아래를 참고해 주세요!
최근에 올라오는 부동산 글들을 보면 많은 사람들이들이 "전세"를 굉장히 안전한 수단으로 생각하는 것 같습니다. 사실 부동산시장 전망이 불투명할 때 월세보다 유지비가 저렴하고 매매보다 목돈이 덜 들어가며 원금을 보장받는 "전세"는 굉장히 매력적으로 보이긴 하지요.
그런데 "전세"의 안정성은 사실 다음과 같은 절대적인 조건이 있어야합니다"
"내가 지불한 전세금을 계약만기 때 온전히 돌려받을 수 있어야 함"
계약서도 있고 법이 있는데 무슨 문제가 있을까 싶지만, 일이 일어난다면 매우 크게 피해를 볼 수 있기 때문에, 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 있다는 것을 알고 있어야 합니다.
전세금을 돌려받지 못하는 위험한 상황은 크게 3가지로 나눌 수 있는데요.
1. 집주인이 돈은 있는데 돌려줄 맘이 없을 때
2. 집주인이 돈이 없는데 돌려줄 맘만 있을 때
3. 집주인이 돈도 없고 돌려줄 맘도 없을 때
위 3가지 상황을 예시와 함께 상세히 알아볼까요?
1. 집주인이 돈은 있는데 돌려줄 맘이 없을 때
집주인이 전세금을 돌려줄 수 있는 능력이 되는데도 돌려주지 않을 때인데요. 원인은 여러가지가 될 수 있습니다. 세입자랑 대판 싸운적이 있다던가, 다음에 들어올 세입자를 찾기 힘들다던가, 아님 그냥 싸이코라 주기 싫다던가...
그래도 1번 경우엔 세입자가 큰 잘못을 저지르지 않았을 땐 어지간하면 돈을 돌려받을 수 있습니다.
문제는 이 돈을 돌려받는 과정이죠.
고소장 접수하고 재판 진행하고 집주인이 갖고있는 재산을 추심하기까지 모든 절차가 진행될 동안, 전세금은 그대로 묶여서 오도가도 못하는 상황이 벌어집니다.
오래 걸리면 몇년이고 걸릴 수 있는게 재판과정이기 대문에 돈을 돌려받기 까지 세입자가 굉장한 고생을 하게 돼죠.
2. 집주인이 돈이 없는데 돌려줄 맘만 있을 때
참 난감한 케이스에요. 집주인이 성실하고 착한 사람이라 반드시 전세금 돌려준다고 사정사정 하는데, 진짜 돈이 없어서 못주는 경우인거죠.
이런 경우에 원만하게 전세금을 받는 경우는 하나밖에 없습니다.
다음 세입자가 다시 전세로 들어오는 것.
다음 세입자의 전세금이 내가 냈던 전세금으로 돌아오게 되는겁니다. (사실상 폭탄돌리기) 문제는 다음 세입자를 빠르게 찾지 못하면 전세금을 못 돌려받는 기간이 굉장히 길어질 수 있다는것이죠.
집이 오래된 구축이거나, 접근성이 좋지 않은 지역이거나, 지방인 경우엔 다음 세입자를 몇년이고 구하지 못하는 상황까지 발생하게 돼요.
이게 오래 길어지면 결국 3번 케이스로 넘어가는 것이죠.
3. 집주인이 돈도 없고 돌려줄 맘도 없을 때
제일 거지같은 케이스에요. 집주인이 니가 준 전세금 홀랑 다 까먹었는데 다음 세입자를 구할 의욕도, 책임감도 없는 상황이이에요. (2번에서 사실상 구하지 못하는 상황까지 포함)
이런 경우에는 고소해서 건물을 경매로 넘기는 수 밖에 없어요.
건물이 경매로 넘어가서 잘 팔리면 내 전세금을 온전히 받을 수 있을까? 생각보다 쉽지 않은게 사실입니다.
1억짜리 원룸에 빚이 6천이 잡혀있고, 내가 5천에 전세로 지내는 경우입니다. 이 원룸이 경매로 1억에 팔린다 하더라도, 빚을 우선적으로 갚아야 하므로 6천이 빠져나가고 내가 받을 수 있는 돈은 4천 뿐이에요.
근데 사실 경매로 넘어간 매물이 가격을 제대로 받는 경우는 흔치 않아요. 그래서 2번정도 유찰이 되고 6천에 팔리게 되면 내가 받는 돈은 한 푼도 없는 거지같은 상황까지 발생하는 거죠.
※ 그럼 전세를 안전하게 구하려면 어떻게 해야 할까?
우선 전세계약을 하기 전에 해당 건물에 빚이 얼마나 되는지 알아야해요. 왠만하면 빚이 하나도 없는, 온전히 집주인이 소유한 건물이 좋겠죠?
그리고 주변환경이 좋은 지역의 신축 건물이어야해. 그래야 다음 세입자도 빠르게 구할 수 있고, 여차해서 경매로 넘어갔을 때 최대한 높은 가격을 받을 수 있어요.
함정은, 위 2가지 조건을 갖춘 건물은 절대 좋은 조건에 전세로 나오지 않아요. 당연 높은 가격에 월세로 나오겠지만요.
요약을 하자면.
전세는 언제 위험한가?
1. 집주인이 돈은 있는데 돌려줄 맘이 없을 때 -> 고소해서 돌려받아야 하는게 과정이 굉장히 길고 고통스럽다.
2. 집주인이 돈이 없는데 돌려줄 맘만 있을 때 -> 다음 세입자가 올 때까지 기다려야 한다.
3. 집주인이 돈도 없고 돌려줄 맘도 없을 때 -> 건물이 경매로 넘어가서 전세금을 전액 돌려받지 못 할 수 있다.
좋은 전세는 어떤걸까?
1. 빚이 많이 없고 온전히 집주인이 소유한 건물
2. 위치가 좋은 신축 건물
3. 그러면서도 매매가에 비해 전세금이 저렴한 건물
"설마 저런 일이 많겠어" 라고 생각하는 여러분 있다면, 생각보다 비일비재하게 일어나는 일이라고 알려주고싶습니다. 서울이나 인구 밀집도가 높은 수도권쪽에서는 비교적 적게 일어나는 일일 수 있지만, 수도권에서도 인구 밀집이 적은 외곽지역이나 지방에서는 자주 일어나는 일이에요.
"매매, 전세, 월세 비교법"
전세가 안전하지 않다면 결국 "매매" 하거나 "월세" 들어 사는 방법밖에 남지 않게되는데, 매매, 전세, 월세에 대한 비용을 계산, 비교하는 방법을 알아보도록 하죠.
예시로 살펴볼 2008년 입주 동탄 아파트 단지이고, 나와있는 111.51㎡ 형 매물들 시세는 다음과 같습니다.
내가 현재 딱 전세를 살 정도의 2억2천만의 자금을 갖고 있다고 했을 때 시나리오는 다음과 같아요.
편의상 금리는 빌릴때 3%, 저축했을 때 2%라고 가정하겠습니다.
표를 보면 1년 기준으로 빚지고 집을 샀을 때 120만원이 들고, 월세로 살 때 680만원이 들게 되어있어요.
비용합산만 보면 역시 월세는 손해고 전세가 제일 안전한 것 같지만,
만약 집값이 1년간 500만원 오른다면? 내가 남는 돈 2억으로 수익률이 더 높은 곳에 투자할 수 있다면?
오히려 전세에 비해 매매, 월세가 유리할 수 있습니다.
물론 수익률 높은 곳을 찾기는 쉽지 않기 때문에 월세가 비용면에서 유리하긴 어렵지만,
언제든 치고 빠지기 편한 점, 유동성 자산에 여유가 있다는 점에서 이점이 있으니까 여러가지 경우의 수를 두고 생각해야합니다.
요약을 하자면.
매매, 전세, 월세는 어떻게 비교해야 하는가?
1. 매매 -> 집값이 오를 것 같은 건물이 있고 돈을 저렴하게 빌릴 수 있을 때
2. 전세 -> 확실하게 보증금을 돌려받을 수 있는 안전한 전세매물이 있을 때
3. 월세 -> 조금 비용이 들더라도 유동성 자금에 여유를 두고 싶을 때, 부동산 시장 변화에 따른 리스크를 최소화 하고 싶을 때